Statul, un preș sub picioarele dezvoltatorilor – exemplul Greenfield Copou: Direcția de Cultură a avizat același proiect pe care l-a respins de două ori înainte

@ Proiectul Greenfield Copou cu peste 1.000 de apartamente a ajuns în faza de autorizare cu un aviz eliberat în mod suspect @ Direcția Județeană de Cultură a respins acest proiect de două ori la rând, dar în mod inexplicabil, l-a eliberat la a treia încercare, deși dezvoltatorul nu efectuase niciuna dintre modificările solicitate anterior @ De două ori, în lunile mai și octombrie 2021, Comisia Zonală a Monumentelor Istorice (CZMI) a respins proiectul și a cerut efectuarea unor modificări și completări @ La trei săptămâni distanță de la respingerea proiectului, dezvoltatorul a depus din nou proiectul spre avizare, fără a efectua modificările solicitate, și, aceeași comisie, i-a dat de această dată aviz favorabil @ Terenul pe care se dorește construirea complexului Greenfield se află în zona de protecție a unor clădiri monumente istorice, respectiv a Palatului de vară a lui Ioniță Sandu Strurza @ Inițial, Direcția de Cultură a făcut șapte obiecțiuni cu privire la proiectul Greenfield, solicitând printre altele „soluții de arhitectură care să respecte principiile corecte și umane urbanistic-arhitecturale”, refacerea proiectului arhitectonic în acord cu monumentul și vecinătățile @ Însă, pe 22 noiembrie 2022,  proiectul Greenfield revine pentru a treia oară pe masa comisiei și primește aviz favorabil @ Conform documentelor, nici de această dată dezvoltatorul nu a răspuns tuturor obiecțiunilor formulate de membrii CZMI @ Mai mult, din conținutul documentului reiese clar că CZMI a emis avizul favorabil pe baza unei documentații incomplete și care nu este în concordață cu PUZ-ul aprobat în Consiliul Local: „Din documentație lipsește un plan de situație conform normelor, care să ilustreze distanțe între clădiri, înălțimi și cote de sistematizare verticală, indici teriotoriali, clasa și categoria de importanță, etc. Regimul autorizat din HCL este D+P+5E și nu se face referire la subsoluri.”

Proiectul Greenfield din Copou ascunde în documente una dintre cele mai ciudate decizii ale unei instituții publice. În cadrul procedurii de emitere a autorizației de construire, dezvoltatorul Impact SA, prin firma Greenfield Copou Residence SRL, a fost obligat să obțină din partea Direcției Județene pentru Cultură Iași (DJC) avizul pentru proiectul imobiliar din zona Vititcultori. DJC Iași, prin Comisia Zonală a Monumentelor Istorice (CZMI), a analizat proiectul depus de dezvoltatorul proiectului în cadrul a trei ședințe. De două ori, în lunile mai și octombrie 2021, CZMI a respins proiectul și a cerut efectuarea unor modificări și completări. La trei săptămâni distanță de la respingerea proiectului, dezvoltatorul a depus din nou proiectul spre avizare, fără a efectua modificările solicitate, și, aceeași comisie, i-a dat de această dată aviz favorabil. Pentru a da o urmă de legalitate acestei decizii, Comisia a inclus în aviz o serie de condiții suspensive care, în esență, sunt motivele care au stat la baza respingerii proiectului de două ori!

Ce a determinat schimbarea radicală a deciziei Comisiei? În același timp, Direcția de Cultură refuză să pună la dispoziție informațiile și documentele care au stat la baza acestor decizii, susținând că acestea sunt secrete.

„Soluții care să respecte principiile corecte și umane urbanistic-arhitecturale”

În mai 2021, dezvoltatorul Greenfield Copou Residence SRL depune la Direcția Județeană pentru Cultură documentația  pentru avizul necesar obținerii autorizației de construire. Terenul pe care se dorește construirea complexului Greenfield se află în zona de protecție a unor clădiri monumente istorice, respectiv a Palatului de vară a lui Ioniță Sandu Strurza. După o primă analiză a dosarului, comisia din cadrul DJC a amânat decizia și i-a cerut dezvoltatorului să remedieze și să completeze documentația. În octombrie 2021, Greenfield depune un set de documente și proiectul intră în dezbatere. Comisia Zonală respinge proiectul, prin  adresa 2599/01.11.2021 solicitându-se dezvoltatorului să remedieze mai multe aspecte. În răspunsul transmis Greenfield Copou Residence, DJC menționează șapte obiecțiuni ale membrilor comisiei care trebuie implementate în cadrul proiectului pentru obținerea avizului favorabil, inclusiv completările solicitate în cadrul primei analize a documentației care nu au fost soluționate de dezvoltator! Potrivit documentului în cauză, specialiștii care au analizat proiectul au solicitat dezvoltatorului următoarele:

• Indicarea localizării funcțiunilor menționate în proiectul PUZ, altele decât locuințe: servicii colective, hoteluri, restaurante, terenuri de sport, piscine, agrement, activități productive mici și mijlocii nepoluante.
• Propunerea unei „soluții de arhitectură care să respecte principiile corecte și umane urbanistic-arhitecturale”
• Prezentarea avizului Direcției Județene pentru Cultură din faza PUZ
• Nu au fost depuse completările solicitate anterior referitoare la ilustrarea modului în care mobilarea urbană relaționează cu monumentele istorice (plan de situatție cu identificarea monumetelor, distanțe, regim de înălțime, etc). Raportat la anvergura proiectului este necesar un studiu de altimetrie (care ilustrează inclusiv relația cu monumentele aferente Aleii Sadoveanu, percepția înspre și dinspre acestea)
• Refacerea proiectului arhitectonic în acord cu monumentul și vecinătățile
• Să se completeze cu toate solicitările anterioare
• Să se anexeze regulamentul local de urbanism aferent PUZ aprobat

Comisia recunoaște că a avizat o documentație incompletă!

Pe 22 noiembrie 2022,  proiectul Greenfield revine pentru a treia oară pe masa comisiei. Conform documentelor, nici de această dată dezvoltatorul nu a răspuns tuturor obiecțiunilor formulate de membrii CZMI. Față de documentația anterioară care fusese avizată nefavorabil, reprezentanții Greenfield nu au făcut modificările solicitate la proiect și nu au dat curs solicitărilor venite din partea comisiei. Cu toate acestea, în mod surprinzător, comisia avizează favorabil proiectul, deși nu s-a schimbat nimic față de ședința anterioară! Dovada acestui fapt o stau chiar clauzele suspensive din aviz care sunt în esență aceleași cu cele din avizul negativ, doar că sunt reformulate altfel. Mai mult, din conținutul documentului reiese clar că CZMI a emis avizul favorabil pe baza unei documentații incomplete și care nu este în concordață cu PUZ-ul aprobat în Consiliul Local: „Din documentație lipsește un plan de situație conform normelor, care să ilustreze distanțe între clădiri, înălțimi și cote de sistematizare verticală, indici teriotoriali, clasa și categoria de importanță, etc. Regimul autorizat din HCL este D+P+5E și nu se face referire la subsoluri.”

Compromis între obligații și legalitate!

Documentul eliberat de DJC este o struțo-cămilă la limita legii, un compromis între obligația/presiunea de a emite avizul favorabil dezvoltatorului și dorința membrilor comisiei de a păstra o aparență de legalitate, de a fi „acoperiți”. Nimeni nu justifică de ce în lipsa soluționării obiecțiunilor comunicate în cadrul primei ședințe, CZMI și-a schimbat decizia din respingere în aviz favorabil! Obiecțiunile comisiei sunt de fapt niște condiții esențiale fără de care dezvoltatorul nu trebuia să primească aviz: ”revederea fațadelor din zona apropiată de monumentul istoric, restudierea fațadelor pentru a minimilaza rigiditatea, schematismul și simplismul soluției urbane și pentru a diminua efectul densității prea mari a amplasării clădirilor, iar densitatea, chiar dacă este aprobată prin HCL, trebuie redusă la jumătate, iar omogenitatea clădirilor spartă măcar cu o variație pe înălțime.”

Amatorism sau șmecherie?

7IAȘI a solicitat dezvoltatorului un punct de vedere cu privire la modalitatea suspectă în care a obținut avizul favorabil de la DJC Iași. Am cerut companiei Impact să ne precizeze cum au rezolvat cele 7 obiecțiuni ale CZMI, fiind în interesul acesteia să demonstreze că s-au conformat cerințelor specialiștilor. Totodată, întrucât Impact a solicitat Primăriei autorizația de construire, am dorit să aflăm cum au fost soluționate cele patru clauze suspensive cuprinse în avizul favorabil.  Răspunsul reprezentanților Greenfield este uluitor: ”De la Directia de Cultura din cadrul Primariei Iasi nu exista nici un impediment in obtinerea autorizatiei de constructie, primind aviz favorabil.” a declarat Anca Munteanu, brand manager la Impact SA.

Deși Impact a dezvoltat mai multe proiecte imobiliare în țară, reprezentanții companiei confundă între ele instituțiile de pe circuitul de avizare al proiectului. În același timp, Impact nu spune nimic despre condițiile suspensive menționate de Comisia Zonală a Monumentelor Istorice în avizul favorabil și despre faptul că proiectul trebuie redus la jumătate. Impact nu a clarificat modul în care a soluționat solicitările CZMI, ceea ce ridică un mare semn de întrebare asupra proiectului.

Direcția de Cultură a secretizat documentele

7IAȘI a transmis și Direcției Județene pentru Cultură un set de întrebări cu privire la avizarea proiectului Greenfield. La fel ca și în cazul Impact, am solicitat DJC detalii despre modul cum a soluționat dezvoltatorul cele șapte obiecțiuni ale comisiei. Deși este o instituție publică, DJC a fost lovită și ea de secretomanie. Răspunsul Direcției este unul vag, general, fără a arăta în mod concret ce s-a modificat la proiect între cele două ședințe ale CZMI, astfel încât opinia comisiei s-a schimbat la 180 de grade, de la respingere la aviz favorabil. DJC precizează doar că dezvoltatorul ”a depus noi completări” și că ”în urma dezbaterilor din cadrul CZMI nr. 5 s-a propus acordarea avizului favorabil cu condiții și observații.” Mai mult, DJC a refuzat să pună la dispoziție procesele verbale ale ședințelor CZMI în care s-a dezbătut proiectul Grenfield, motivând că acestea sunt secrete.

Rareș Neamțu