@ Judecătorii ieșeni au dat de pământ cu unul dintre cei mai puternici dezvoltatori ieșeni, Ruslan Rotaru, care a cerut de la un client o plată suplimentară de 1.400 de euro, bani la negru, pentru parafarea contractului de vânzare-cumpărare @ Practica dezvoltatorului a fost catalogată de magistrați drept o „faptă cu grad de pericol social ridicat” @ În 2019, proprietarul Royal Town a încasat de la o familie de ieșeni suma de 69.750 euro pentru un apartament și un loc de parcare @ Ieșenii au semnat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobilul pe care urmau să-l primească și au plătit prețul integral al acestuia în avans @ Însă, când s-a ajuns la momentul predării apartamentului, dezvoltatorul a cerut o plată suplimentară de 1.400 de euro pentru semnarea contractului final @ Protecția Consumatorului a amendat firma dezvoltatorului ieșean cu 5.000 de lei
Unul dintre cei mai cunoscuți dezvoltatori imobiliari din Iași a pierdut procesul cu Oficiul pentru Protecția Consumatorilor care îl amendase pentru că și-a înșelat un client. Două complete de judecători au confirmat practicele abuzive și înșelăciunea în dauna clienților și au menținut sancțiunea împotriva dezvoltatorului considerând că fapta comisă prezintă un pericol social ridicat. Ruslan Rotaru, proprietarul complexului Royal Town din Aleea Sadoveanu, i-a solicitat unui cumpărător o sumă de bani suplimentară față de prețul convenit prin antecontractul de vânzare cumpărare, deși înțelegerea parafată la notariat nu prevedea acest lucru. Banii urmau să fie plătiți la negru, nefiind menționați în contract. Dezvoltatorul a profitat de faptul că respectivul cumpărător achitase în avans întreaga contravaloare a apartamentului și a condiționat semnarea contractului de vânzare cumpărare de o plată suplimentară de aproximativ 1.400 euro. Lăcomia dezvoltatorului a fost stopată de OPC, care l-a obligat să vândă apartamentul la prețul convenit prin antecontract, aplicându-i în același timp și o amendă contravențională în cuantum de 5.000 lei. Ruslan Rotaru a cotestat procesul verbal înm instanță, însă a pierdut definitv procesul cu OPC.
Sute de clienți sunt victimele practicilor abuzive ale unor dezvoltatori imobiliari. Puțini au curajul și forța financiară să se lupte cu ei. Cu banii achitați în avans, clienții sunt nevoiți de multe ori să joace pe muzica dezvoltatorilor de frica să nu-și piardă sumele plătite sau imobilele. Există însă și cazuri în care clienții nu mai suportă și apelează la instituțiile statului pentru a-și obține drepturile. Este și cazul familiei P., care a sesizat Oficiul pentru Protecția Consumatorilor în privința practicilor ilegale ale dezvolatatorului propiectului Royal Town. OPC a amendat dezvoltatorul pentru încălcarea legislației și l-a obligat să-și respecte angajamentele prevăzute în antecontractul încheiat cu clienții. Ruslan Rotaru a contestat procesul verbal de sancțiune, însă două instanțe de judecată au arătat același lucru: dezvoltatorul Royal Town a încălcat legea!
Instanța: fapta dezvoltatorului prezintă grad ridicat de pericol social
În plângerea adresată instanței, Ruslan Rotaru a solicitat anularea procesului verbal al OPC și a măsurilor de remediere, iar în subsidiar, înlocuirea amenzii cu avertisment. Judecătorii au constatat că procesul verbal a fost întocmit legal, neexistând vicii care să atraga nulitatea absolută a documentului. În ceea ce privește fondul problemei, judecătorii au considerat că compania lui Ruslan Rotaru se face vinovată de acuzele aduse de clienți și sancționate de OPC.
„În ceea ce privește temeinicia, instanța reține că petenta se face vinovată de săvârșirea contravenției. (…) Se constată incidența în cauză a dispozițiilor anterior menționate, petenta R&R Premium Development SRL având calitatea de operator economic, fiind obligată să se asigure, în ceea ce privește produsele oferite spre comercializare (imobilul precizat anterior), că se respectă condițiile declarate, în speță dispozițiile din antecontract, inclusiv cele referitoare la diferența de suprafață acceptată de +/-3%, precum și cele care privesc prețul de vânzare. Pe de o parte, se constată că, prin antecontract s-a convenit de către părți că prețul este de 69.750 euro inclusiv TVA, acesta fiind final, ferm și obligatoriu și va fi menționat ca atare în contractul de vânzare și, prin urmare, nu putea fi modificat. Pe de altă parte, se constată că, în cazul ipotetic, în care părțile ar fi agreat prin antecontact o modificare a prețului, în cazul în care la măsurători ar fi rezultat o suprafață mai mare decât cea estimată inițial, tot nu ar fi fost datorată de către promitenții cumpărători o diferență de preț, având în vedere că suprafața suplimentară de 1,33 mp se încadrează în marja acceptată de +/-3% indicată în art. 2.3 din antecontract.
Se reține, contrar susținerilor petentei, că intimata nu a procedat la interpretarea prevederilor contractuale, ci, în mod corect, a verificat dacă au fost încălcate dispozițiile antecontractului din perspectiva respectării drepturilor consumatorilor, contractul încheiat cu consumatorii fiind supus legilor speciale și, în completare, dispozițiilor prezentului cod. Prin urmare, față de situația reținută, instanța constată că petenta se face vinovată de săvârșirea contravenției reținute în sarcina sa, motiv pentru care va respinge plângerea ca neîntemeiată. Nu se impune înlocuirea amenzii aplicate cu avertisment, față de gradul de pericol social ridicat al faptei contravenționale în speță.” se arată în dispozitivul sentinței care a rămas definitvă.
Banii în avans, apartamentul predat cu întârziere
În mai 2019, familia P. încheia cu societatea R&R Premium Development SRL un antecontract privind cumpărarea unui apartament cu două camere și a unui loc de parcare în complexul rezidențial Royal Town. Proprietatea avea o suprafață estimată de 64,37 mp, prețul convenit fiind de 69.750 euro inclusiv TVA, din care 64.500 euro pentru apartament și 5.250 euro pentru locul de parcare. Clienții au achitat integral prețul apartamentului în avans, urmând ca dezvoltatorul să predea apartamentul până în luna decembrie 2019. În ciuda faptului că apartamentul a fost achitat integral, în avans, dezvoltatorul nu a predat imobilul în termenul stabilit, ci cu o întârziere de 6 luni de zile. Chiar și așa, firma lui Ruslan Rotaru a refuzat perfectarea actelor de vânzare cumpărare invocând clienților diverse motive.
„Apartamentul a fost recepționat la data de 18.05.2020. începând cu această dată am tot fost amânați cu privire la semnarea contractului și a distribuirii locului de parcare, fiind invocate motive de nefinalizare a intabulărilor, lipsa marcajelor parcării, lipsa plăcuțelor de rezervare, etc. La data de 31.08.2020 am fost informați că începând cu data de 10 septembrie ne putem programa pentru semnarea contractului de vânzare” a declarat cumpărătorul în reclamația transmisă către OPC.
Șantaj pentru 1.400 euro
Însă, suprizele au continuat să apară pentru cumpărători. Patronul Royal Town le-a cerut o sumă suplimentară de bani motivat de faptul că apartamentul cumpărat avea o suprafață mai mare cu 1,33 mp. Clienții spun că, potrivit antecontractului, părțile au stabilit că prețul tranzacției rămâne ferm, ambii asumându-și o toleranță de +/-3% din suprafață. Cu alte cuvinte, dacă suprafața apartamentului, în momentul intabulării, este cu 3% mai mică sau mai mare, părțile își asumă pierderea, sau câștigul, după caz, fără a modifica prețul contractului. Cum suprafața de 1.33 mp se încadra în marja de 3% prevăzută în antecontract, clienții au refuzat să plătească încă 1.400 euro dezvoltatorului. Întrucât cumpărătorul nu a acceptat plata sumei suplimentare, proprietarul Royal Town a refuzat să semneze contractul de vânzare.
Bani la negru
Clienții au sesizat OPC-ul, declarând și faptul că cei 1.400 euro urmau sa fie achitați la negru, nefiind menționați în draftul final de contract primit de la dezvoltator. Într-un email trimis pe 9 octombrie 2020, dezvoltatorul cere plata suplimentară de bani, dar, într-adevăr, suma nu era menționată în draftul de contract atașat emailului. „În momentul când am cerut programarea la notariat, am fost informat că în urma măsurătorilor cadastrale am de achitat o diferență de 1.396.50 euro, reprezentând 1.33 mp. Conform antecontractului semnat cu R&R Premium Development SRL, prețul apartamentului conform art 4.1 este FINAL, FERM și OBLIGATORIU cu o toleranță de +/-3%. Prin contractul final redactat de notar, la cererea vânzătorului, este specificat clar același preț inițial existent și în contract, chiar dacă suprafața apartamentului a fost reactualizată conform fișei cadastrale.” precizează cumpărătorul în sesizarea transmisă ANPC. Pe 10 decembrie 2020 OPC a decis sancționarea companiei R&R Premium Development SRL cu suma de 5.000 lei pentru că nu a respectat condițiile de vânzare specificate în antecontractul încheiat cu soții P. Totodată, inspectorii au obligat dezvoltatorul Royal Town să încheie contractul de vânzare în formă autentică la prețul specificat în antecontract, respectiv 69.750 euro inclusiv TVA.
Rareș Neamțu
