@ Tranzacții imobiliare de milioane de euro efectuate în Iași se află în situația de a fi declarate nule, deoarece Primăria Iași nu a respectat procedurile legale privind dreptul de preemțiune în cazul vânzărilor de terenuri din extravilan @ În această situație se află și o tranzacție de 760.000 de euro efectuată cu un teren din Bucium de pe moșia Winkler de lângă Spitalul de Psihiatrie Socola @ Primăria Iași nu a notificat persoanele îndreptățite, adică „preemptorii”, cu privire la intenția de vânzare a terenului, ci a efectuat această procedură prin afișare @ Legea s-a schimbat din august 2020, dar la Primăria Iași nu a aflat nimeni și funcționarii folosesc vechile proceduri care nu mai sunt în vigoare @ Unul dintre moștenitorii familiei Winkler a notificat zilele trecute Primăria municipiului Iași cu privire la încălcarea procedurii de preempțiune @ Contestatarul este preemptor de rang I și, potrivit legii, trebuia să fie notificat la domiciliu sau prin email despre demararea procedurii de vânzare a terenului de 2 hectare @ Această situație poate crea haos pe piața imobiliară, zeci de astfel de tranzacții aflându-se în situația de a fi declarate nule
O tranzacție de 760.000 de euro cu un teren extravilan în suprafață de două hectare ce aparține familiei Winkler este în aer ca urmare a incompetenței unor funcționari din cadrul Primăriei Municipiului Iași care au comis mai multe nereguli în cadrul procedurii de exercităre a dreptului de preemțiune. Primăria Iași avea obligația, conform legii, de a notifica preemptorii, însă nu a îndeplinit această procedură. Legea prevede nulitatea absolută a actelor întocmite în cazul în care procedura nu este respectată întocmai. Unul dintre moștenitorii familiei Winkler contestă la Primăria Municipiului Iași derularea procedurii aratând că aceasta este viciată, actele întocmite până în acest moment fiind nule de drept. Funcționarii Primăriei derulează procedura de preempțiune conform unor reglementări vechi, procedura fiind modificată printr-o lege adoptată în vara anului trecut de Parlament. Există zeci de proceduri viciate derulate de Primăria Iași în toată această perioada, existând riscul anulării tuturor tranzacțiilor imobiliare încheiate în baza acestor acte.
Tranzacția avea dead-line în martie
La finalul anului 2021, Alfred Emanuel Winkler împreună cu nepoata sa, Andreea Lavinia Winkler, încheiau cu V.R.P. o promisiune de vânzare cumpărare pentru o suprafață de teren de 20.000 mp situați în extravilanul municipiului Iași, în spatele Spitalului de Psihiatrie Socola. Prețul tranzacției a fost stabilit la suma de 760.000 euro, din care 100.000 de euro trebuiau să fie achitați de cumpărător la începutul 2022, iar diferența de 660.000 de euro după încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Termenul final pentru perfectarea contractului a fost stabilit pentru luna martie 2022, dată până la care Alfred și Andreea Winkler ar fi trebuit să deruleze toate procedurile legale necesare în vederea vânzării. Potrivit legii, terenurile extravilane pot fi vândute doar după derularea unei proceduri speciale denumită „exercitarea dreptului de preemțiune”, care presupune o serie de pași clari ce trebuie parcurși. Așa cum spuneam, Alfred și Andreea Winkler s-au obligat să îndeplinească aceste proceduri legale până la finele lunii martie pentru a se putea semna contractul autentic. Conform promisiunii de vânzare, dacă vânzătorii nu-și îndeplinesc obligațiile asumate pentru perfectarea contractului până la data stabilită, vor trebui să-i returneze cumpărătorului suma de 100.000 de euro la care se adaugă și o penalitate în sumă de 50.000 de euro.
Nu au notificat preemptorii
Reprezentanții familiei Winkler au început demersurile pentru exercitarea dreptului de preempțiune pentru a putea finaliza vânzarea, însă procedura s-a derulat după legea veche. În august 2020, Parlamentul a modificat legea și a introdus noi pași procedurali. Printre aceștia, obligația ca primăriile să înștiințeze preemptorii prin transmiterea notificării privind înregistrarea ofertei de vânzare, notificarea transmițându-se prin poștă la domiciliul, reședința sau la sediul acestora, după caz și/sau prin poștă electronică, cu confirmare de primire în termen de maxim 10 zile de la primirea ofertei de vânzare. Legea prevede 7 categorii de preemptori care trebuie notificați direct. Vânzătorii au în același timp obligația să comunice primăriilor numele și datele preemptorilor de rang I, respectiv coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv, și ale preemptorilor de rang III, respectiv proprietarii terenurilor învecinate cu terenul supus vânzării. Funcționarii Primăriei Iași au derulat procedura după legea veche și nu au notificat preemptorii prevăzuți, limitându-se doar la a afișa oferta de vânzare la sediul instituției.
Amendă și anularea actelor
Unul dintre moștenitorii familiei Winkler a notificat zilele trecute Primăria Municipiului Iași cu privire la încălcarea procedurii de preempțiune. Contestatarul este preemptor de rang I și, potrivit legii, trebuia să fie notificat la domiciliu sau prin email despre demararea procedurii de vânzare a terenului de 2 hectare. Conform documentului înregistrat la Primăria Iași sub numărul 52870, contestatarul arată faptul că nu a primit nicio notificare de la Primăria Iași privind vânzarea terenului, fapt ce atrage după sine, potrivit legii, nulitatea absolută a procedurii. În documente sunt enumerate mai multe vicii de procedură în privința exercitării dreptului de preempțiune. Potrivit legii, nerespectarea de către Primărie a obligației de a notifica preemptorii în termenul de 10 zile de la primirea ofertei se sancționează cu amendă cuprinsă între 100.000 și 200.000 lei. De asemenea, potrivit aceleiași reglementări, actele întocmite sunt nule de drept. Acest lucru atrage după sine reluarea procedurii de la început, ceea ce pentru vânzători și cumpărători se traduce în alte 2-3 luni de așteptare până la obținerea documentelor necesare vânzării.
Cumpărătorul habar nu are despre încurcătura din acte
Cumpărărtorul, V.R.P., este un ieșean plecat din țară de mai mulți ani și care s-a stabilit la Jakarta, capitala Indoneziei. A fost reprezentat la semnarea promisiunii de către tatăl său. Contactat de 7IAȘI, tatăl cumpărătorului nu ne-a putut furniza prea multe detalii despre tranzacție. Ne-a spus că nici el și nici fiul său nu știu nimic despre încurcătura și neregulile din cadrul procedurii de preemțiune.
La puțin timp după, am fost sunați în schimb de o persoană care nu și-a dat numele, dar care ne-a spus că îl consiliază și îl reprezintă pe cumpărător. Ne-a dat asigurări că toată procedura de preemțiune este legală, deși habar nu avea despre obligația notificării preemptorilor de către Primărie. Părea mai degrabă preocupat să apere interesele vânzătorilor și se asigure că nu publicăm aceste informații, deși potrivit susținerilor sale, îl reprezintă pe cumpărărtorul V.R.P. Cert este că, cumpărătorul a achitat 100.000 de euro în avans și așteaptă să își primească terenul, dar habar nu are că Primăria a viciat procedura de preempțiune, fapt ce atrage nulitatea absolută a actelor. Nimeni nu pare să aibă interesul să-i comunice situația reală, toți fiind interesați mai degrabă în finalizarea tranzacției și încasarea restului de preț de 660.000 de euro. Ce se întâmplă dacă contractul va fi finalizat fără respectarea acestor pași procedurali? Legea spune că actele devin nule de drept și părțile se repun în situația anterioară. Adică, terenul redevine proprietatea familiei Winkler, iar aceștia ar trebui să-i returneze cumpărătorului suma de 760.000 de euro.
Ce riscă fiecare parte contractantă? Cumpărătorul se poate trezi că familia Winkler nu poate sau nu vrea să-i returneze banii plătiți, caz în care îl așteaptă ani de procese pentru recuperarea sumelor. Vânzătorii, Alfred și Andreea Winkler, riscă să piardă banii plătiți drept comisioane intermediarilor. Toți, vânzători și cumpărător, vor pierde banii achitați pentru taxele și spezele necesare tranzacției și timpul în care terenul și banii au fost blocați fără sa poate fi valorificați.
Legături periculoase
Potrivit informațiilor obținute de 7IAȘI, tranzacția inițială a fost intermediată de Gabriel Capătă, cel care reprezenta la acel moment interesele lui Alfred și Andreea Winkler. Capătă a fost arestat în 2002 în Franța, la Grenoble, sub acuzația de furt. Magistrații francezi au desfășurat atunci o amplă anchetă ce viza membrii clanului Corduneanu implicați în zeci de spargeri în cartierele de lux din Grenoble precum și în rețele de prostituție și cerșetorie. Cazul a ținut prima pagină a presei din România întrucât Gabriel Capătă și partenerul său de spargeri, Vasile Pruteanu, erau la acel moment soții a două judecătoare din Iași. Magistrații francezi au venit în România în decembrie 2002 și au cerut dreptul de a efectua percheziții în casele celor două judecătoare ieșene. Deși a divorțat imediat după incident, Capătă lasă impresia că ar avea relații în justiția ieșeană, fapt ce i-a permis apropierea de Andreea Winkler, implicată împreună cu sora și unchiul ei în mai multe procese de retrocedare în instanțele ieșene. Gabriel Capătă este cel care a asigurat promovarea vânzării terenurilor obținute de Andreea Winkler și, ulterior, ale unchiului acesteia, Alfred Winkler, ca un veritabil agent imobiliar.
7IAȘI a solicitat Andreei Winkler un punct de vedere legat de această tranzacție și despre neregulile din cadrul procedurii de preempțiune, însă nu ne-a fost transmisă nicio declarație până în acest moment.
Rareș Neamțu
