Un ieșean a cumpărat la licitație un imobil într-o zonă valoroasă, sperând că va da lovitura vieții. Însă, după încheierea contractului de vânzare cumpărare au urmat mai mulți ani de procese și a pierdut totul.
În anul 2011, Ovidiu Mihoc a cumpărat la licitație, de la lichidatorul societății Autoplus, o hală de aproximativ 250 mp în care funcționa un service auto. Construcția este situată pe bulevardul Nicolae Iorga și este amplasată pe un teren proprietatea Companiei Naționale CFR SA. La momentul cumpărării imobilului, contractul de închiriere dintre Autoplus și CFR era expirat, astfel că Mihoc a cumpărat doar dreptul de proprietate asupra halei. Întrucât nu a parafat nicio înțelegere cu CFR pentru accesul pe terenul unde este amplasată hala, Mihoc nu a putut să desfășoare niciun fel de activitate. A dat în judecată compania feroviară, dar din acuzator a devenit acuzat. După un proces care a durat mai mulți ani, Mihoc a rămas dator către CFR cu suma de 115.000 lei. În contul acestei datorii, CFR îl execută silit și îi scoate imobilul la vânzare. Pe 11 aprilie, executorul judecătoresc Sebastian Plumbu va vinde prin licitație publică hala în suprafață de aproximativ 250 metri pătrați la un preț de pornire de 150.000 de lei. Însă, pe noul cumpărărtor îl paste aceeași problemă: terenul de sub clădire este al CFR, iar prin cumpărarea halei nu se dobândește niciun drept de servitude sau superficie. Astfel că noul proprietar se poate trezi în aceeși speță ca și Ovidiu Mihoc.
Pe terenul proprietatea CFR
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iași, ieșeanul Ovidiu Mihoc a solicitat judecătorilor să se constate dreptul de superficie asupra unui teren în suprafață de 525 mp aparținând CFR SA, pe care a fost edificată în mod legal o hală de aproximativ 250 mp. În motivarea cererii, Mihoc a arătat că, în anul 2011, a cumpărat de la Autoplus, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență Moldova Iași, o construcție reprezentând o hală service auto situată în bulevardul Nicolae Iorga nr 2, care era amplasată pe terenul proprietatea Companiei Naționale CFR SA. Terenul în cauză fusese închiriat de către Autoplus de la CFR, iar hala a fost construită în mod legal, în baza unei autorizații de construire, existând la acea dată acordul companiei feroviare pentru realizarea imobilului. La vânzarea construcției, lichidatorul a obținut acordul CN CFR SA în vederea vânzării construcției, dar fără a exista vreo înțelegere prealabilă în privința folosinței terenului de sub hală. Având în vedere că CFR și-a dat acordul pentru a se edifica construcția pe terenul lor, Mihoc consideră că, din acel moment, s-a născut dreptul de superficie asupra terenului, drept transmis odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin acordul dat de conpanie pentru vânzare.
A ajuns dator
CFR a arătat judecătorilor că nu există nicio convenție între companie și Mihoc în sensul constituirii unui drept de superficie asupra terenului. Ba mai mult, reprezentanții CFR au precizat că Ovidiu Mihoc și-a exprimat acordul de a închiria terenul prin licitație publică și nu de a constitui un drept de superficie. Totodată, calitatea de cumpărător de bună-credință al construcției nu i-a conferit automat lui Mihoc un drept de superficie asupra terenului. CFR a susținut în fața instanței faptul că contractul cu Autoplus încetase înainte de data vânzării halei și că firma aflată în insolvență la acea dată era obligată să elibereze terenul, construcția fiind una provizorie pe durata contractului de închiriere. În același timp, CFR a formulat o cerere reconvențională prin care a solicitat judecătorilor să-l oblige pe Ovidiu Mihoc la plata sumei de 111.060,72 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului.
Prin hotărârea nr. 7/25.04.2012 a Consiliului de Administrație al C.N. C.F.R. S.A., a fost aprobată valorificarea prin închiriere a terenului în litigiu, care trebuie să fie liber de sarcini. Conform susținerilor reprezentanților CFR, Mihoc a prejudiciat compania feroviară prin îngrădirea exercitării atributelor dreptului de proprietate, fiind în imposibilitate de a-l scoate la licitație. Din acest motiv CFR a solicitat obligarea acestuia la plata sumei de 111.060,72 lei, calculată pentru suprafața de teren ocupată de construcție, conform tarifului la care a fost scos la licitație terenul din zonă.
A pierdut totul
Judecătorii au respins cererea lui Ovidiu Mihoc pentru că , în lipsa constituirii dreptului de superficie prin lege, convenția părților sau prescripție achizitivă, instanța nu se poate substitui prevederilor legale sau voinței părților, în sensul recunoașterii dreptului de servitute. În motivare se arată că suprafața de teren a fost închiriată de către CFR către Autoplus și nu reprezintă un acord în vederea constituirii unui drept de servitute. Un astfel de acord nu reprezintă nici permisiunea proprietarului dată respectivei societăți, în vederea ridicării construcției și ulterior, în vederea vânzării acesteia. Judecătorii au mai menționat în dispozitivul sentinței că, prin încheierea contratului de vânzare-cumpărare, Mihoc și-a asumat faptul că bunul reprezintă o construcție provizorie, care nu este înregistrată la OCPI, iar autorizația este expirată. Vânzătorul nu a avut niciodată un drept de superficie asupra terenului, astfel că nu i-a putut transmite acest drept. ”C.N. C.F.R. S.A., în calitate de proprietară a terenului, are dreptul de a-și exercita în totalitate prerogativele pe care i le conferă acest statut și implicit, la despăgubiri pentru lipsirea sa de folosința terenului de sub construcție. Conform dispozițiilor Codului Civil, cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, este obligat să îl repare. Astfel că, instanța va a dmite cererea reconvențională formulată de C.N. C.F.R. S.A. și în consecință, va obliga reclamantul Mihoc Ovidiu să achite suma de 111.060,72 lei, reprezentând contravaloare lipsă folosință teren, și suma de 3.326,22 lei, reprezentând cheltuieli de judecată” se precizează în sentința Judecătoriei Iași.
Rareș Neamțu
