Judecătorii de la Curtea de Apel Iași care au anulat printr-o sentință definitivă autorizația semnată de primarul Mihai Chirica pentru un bloc cu cinci etaje din Cantemir, arată cum în Primăria Iași legea este contorsionată grosolan în interesul unor dezvoltatori @ La stabilirea numărului de locuri de parcare, Primăria a invocat prevederile unei hotărâri care se aplică doar în cazul universităților și instituțiilor de învățământ @ „Condiția privind existența unui loc de parcare la un număr de 5 locuri de cazare se aplică exclusiv în privința căminelor studențești ce aparțin de unitățile de învățământ”, se arată în motivarea sentinței @ O altă golănie: autorizația a fost emisă deși avizele de la furnizorii de utilități erau „condiționate” și nicidecum „favorabile” @ Pe teren se aflau rețele ale ApaVital și ale E.ON care trebuiau deviate înainte de obținerea autorizației @ Judecătorii mai remarcă și faptul că ilegalitățile au pornit încă de la momentul emiterii Certificatului de Urbanism, care a fost eliberat la modul general, fără a se preciza cu exactitate destinația clădirii @ De la dosar lipsea un alt document obligatoriu: „studiul de impact asupra sănătății”
Mihai Chirica a semnat o autorizație ilegală pentru construirea unui bloc cu 5 etaje lângă o grădiniță din cartierul Cantemir, invocând prevederile unei Hotărâri de Consiliu Local care se aplică doar universităților și instituțiilor de învățământ și în niciun caz dezvoltatorilor și investitorilor privați.
Informația apare în motivarea sentinței prin care Curtea de Apel Iași a decis la mijlocul lunii mai anularea autorizației de construire nr. 42/25.03.2021, eliberată pentru construirea unui „cămin pentru studenți și elevi”. Beneficiarul autorizației a fost firma In front Associates SRL, care ulterior a vândut terenul cu proiectul avizat către SC Cărăbuș Construct Grup SRL, deținută de către dezvoltatorul Ioan Cărăbuș.
Curtea de Apel Iași a decis printr-o sentință definitivă că autorizația este ilegală, deși anterior Tribunalul Iași emisese o hotărâre favorabil Primăriei Iași și dezvoltatorului. Magistrații ieșeni au demontat rând pe rând artificiile ilegale la care Primăria Iași a recurs pentru autorizarea blocului cu 5 etaje din Cantemir.
Judecătorii au stabilit că Primăria Iași a calculat greșit numărul de locuri de parcare aferente construcției, uzând de prevederile legale aplicabile doar universităților și instituțiilor de învățământ.
De asemenea, instanța a arătat că municipalitatea ieșeană a aprobat documentația în baza unor avize condiționate emise de către furnizorii de utilități, acestea nefiind avize favorabile.
Primăria a pus semnul egal între un dezvoltator și o universitate
Cea mai flagrantă ilegalitate care s-a comis în cazul autorizației de construire mai sus menționată privește modul de calcul al numărului de locuri de parcare. Astfel, în această privință, Primăria Iași s-a raportat la o prevedere a unei hotărâri de consiliu local care stabilea numărul de locuri de parcare care revin căminelor studențești. Documentul se aplică însă doar universităților și altor instituții de învățământ și în niciun caz dezvoltatorilor, după cum arată hotărârea Curții de Apel Iași.
„ (…) doar in privința căminelor studențești ce aparțin de universități, numărul minim de locuri de parcare este de 1 la 5 locuri de cazare, intimatele neputând-se prevala de aceste dispoziții atâta timp cat nu intră în categoria instituțiilor de învățământ.
(…) Din moment ce intimatele nu fac parte din categoria unităților de învățământ de tip Universitate, chiar daca autorizația a fost emisă pentru construirea unui cămin pentru elevi si studenți, nu se pot prevala de dispozițiile mai favorabile incluse in anexa la HCL cu privire la numărul minim de locuri de parcare.
(…) De altfel, asimilarea căminului pentru elevi si studenți unei construcții cu destinație turism pare sa fie făcută inclusiv de către autoritatea publica la momentul emiterii autorizației din moment ce in cererea pentru emiterea autorizației a fost indicata in mod expres de către solicitant categoria de construcții- pentru turism, construcții pentru instituții publice- hoteliere.
(…) condiția privind existența unui loc de parcare la un număr de 5 locuri de cazare se aplică exclusiv în privința căminelor studențești ce aparțin de unitățile de învățământ”, argumentează magistrații de la Curtea de Apel Iași.
Autorizație în alb, fără avize
Instanța mai arată că Primăria Iași a procedat taman pe dos atunci când a emis autorizația de construire pentru blocul cu 5 etaje, care în acte purta numele de cămin studențesc.
Mai precis, deoarece pe teren se aflau rețele de utilități publice ale ApaVital și E.ON, acestea trebuiau mutate și abia apoi emisă autorizația de construire pentru imobil. Însă, avizele condiționate emise de proprietarii rețelelor de utilități au fost acceptate de către Primăria Iași ca fiind avize favorabile. Însă judecătorii de la Curte de Apel Iași, arată că Primăria Iași trebuia să autorizeze mai întâi devierea rețelelor de utilități , după care să ceară investitorului să obțină noi avize de la Apa Vital și E.ON și abia la urmă să emită autorizația de construire pentru bloc.
„Reține Curtea in acest context că raportat la conținutul avizului emis de Apavital acesta are natura unui aviz condiționat astfel ca autorizația de construire putea fi emisa doar după realizarea condiției suspensive impuse de acesta, respectiv doar după devierea rețelei publice de canalizare întrucât doar in acel moment putea fi verificata îndeplinirea cerințelor impuse prin aviz, cerințe ce vizau respectarea unor distante minime fata de extradosul rețelelor publice de transport si față de extradosul rețelelor publice de canalizare.
În cauză însă, autorizația pentru devierea rețelei de canalizare nr. 2/12.01.2022 a fost emisa după declanșarea prezentului litigiu in baza avizului definitiv nr. 29278/24.11.2021 al ApaVital SA.
Cu alte cuvinte, la momentul emiterii autorizației de construire nr. 142/25.03.2021 autoritatea publica nu a avut posibilitatea de a verifica in concret daca erau respectate cerințele impuse in mod expres prin avizul 21746/02.06.2020 al Apavital , respectiv cele ce vizau amplasarea oricărei construcții provizorii sau definitive (…) Această împrejurare este de natură să atragă nelegalitatea autorizației de construire ce face obiectul cauzei”, motivează judecătorii.
De altfel aceleași argumente au fost enumerate de instanță și în privința obținerii avizelor de la furnizorul de energie electrică.
„Atâta timp cât potrivit certificatului de urbanism era obligatorie obținerea avizului alimentare cu apa, canalizare si avizul de alimentare cu energie electrica, iar avizele emise nu erau avize favorabile ci avize condiționate de îndeplinirea unor cerințe a căror îndeplinire nu a putut fi verificata de autoritatea publica anterior emiterii autorizației de construire, in mod evident nu a fost respectata nici condiția obligatorie impusa prin certificatul de urbanism, aceea a obținerii tuturor avizelor menționate in mod expres in cuprinsul acestuia, împrejurare de natura sa atragă nelegalitatea autorizației de construire”, concluzionează instanța.
Lipsește un documente esențial: „studiu de impact asupra sănătății”
Având în vedere specificul zonei și poziția terenului, lipit de gardul unei grădinițe și în proximitatea unei școli, în cazul de față autorizația nu putea fi emisă decât după elaborarea unui studiu de impact asupra sănătății, aprobat de către autorități. Ori, în cazul de față, acest studiu lipsea, dezvoltatorul invocând că acest studiu ar fi fost elaborat în faza de aprobare a documentației PUZ. Însă, instanța a arătat că acel studiu nu are nicio valoare juridică.
„Este necontestată în cauză de față împrejurarea că pentru eliberarea autorizației de construire nu a fost întocmit un nou studiu de impact asupra sănătății publice fiind utilizat cel întocmit in faza PUZ.
Curtea retine ca atâta timp cat prin certificatul de urbanism s-a impus in mod expres cerința obținerii unei aviz privind sănătatea populației, iar legalitatea certificatului nu a fost contestata sub acest aspect era obligatorie întocmirea unui nou Referat de evaluare a impactului activităților care se vor desfășura la obiectivul propus asupra confortului si sănătății populației din zona , folosirea Referatului întocmit pentru faza PUZ neputând fi acceptata. Această împrejurare este de natura sa atragă nelegalitatea autorizației de construire”, concluzionează magistrații de la Curtea de Apel.
Certificat de Urbanism pe „ochi frumoși”
Judecătorii de la Curtea de Apel arată că Certificatul de Urbanism a fost întocmit fără a se preciza cu exactitate ceea ce proprietarul terenului intenționa să construiască, ci la un mod general, tocmai pentru a se evita obținerea unor avize specifice pentru destinația clădirii, anume „cămin pentru elevi și studenți”
„În cauza Certificatul de urbanism nr. 872/07.04.2020 a fost emis, fără a fi individualizată in mod expres categoria de construcții pe care solicitantul urmărea să o realizeze ( dintre cele multiple permise de HCL 94/2020 si Regulamentul Local de urbanism aferent PUZ anexa la HCL 94/2020).
Or tocmai aceasta omisiune a fost de natura sa genereze ulterior, așa cum corect subliniază si recurentul (Prefectura Iași – n.r.), lipsa de concordanta dintre scopul pentru care a fost solicitat certificatul de urbanism si obiectul Autorizației de construire nr. 142/25.03.2021 aceasta vizând construirea unui cămin pentru elevi si studenți conform PUZ aprobat prin HCL 94/2020.
Nu poate fi primita susținerea intimaților din prezenta cauza in sensul ca atâta timp funcțiunea de cămin studențesc era menționata expres in Regulamentul Local de urbanism aferent PUZ anexa la HCL 94/2020, trimiterea generica din cuprinsul certificatului de urbanism la scopul emiterii acestuia ca fiind construirea unui ansamblu mixt-used conform PUZ aprobat prin HCL 94/2020 ar fi fost suficienta.
(…) Atâta timp cat scopul eliberării certificatului de urbanism nu a fost menționat in mod expres încă de la momentul emiterii acestuia ( mențiunea ca acesta a fost emis in vederea construirii unui ansamblu mixt-used conform PUZ aprobat prin HCL 94/2020 fiind insuficienta având in vedere funcțiunile multiple admise prin hotărârea de consiliu local) in cauza nu se poate retine ca ar exista o identitate intre scopul eliberării certificatului de urbanism si obiectul cererii de autorizare, împrejurare de natura sa atragă nelegalitatea autorizației de construire nr. nr. 142/25.03.2021”, se arată în motivarea sentinței.
Un șmen mare cât un bloc
În luna martie 2021, Primăria Iași a eliberat firmei In Front Associates SRL, patronată de Răzvan Bănceanu, autorizația de construire pentru un bloc cu parter și cinci etaje cu destinația cămin pentru elevi și studenți. Deși terenul situat pe Aleea Decebal nr. 17 are doar 480 mp, iar accesul rutier este extrem de greoi, municipalitatea ieșeană a aprobat ridicarea unui mastodont de beton între blocurile din Cantemir. În plus, documentația PUZ realizată anterior prevedea ca destinația imobilului să fie de „locuințe colective” nu de spații de cazare ori cămin. Conform documentului emis pe 25 martie, prin schimbarea destinației clădirii autorizate, numărul locurilor de parcare pe care trebuie să le asigure dezvoltatorul a fost redus la doar 6 posturi raportat la un număr de 25 de camere de cămin. De asemenea, autorizația prevedea un imobil cu o suprafață construită de peste 1.100 metri pătrați și o înălțime de 18 metri. Drept, urmare, Prefectura Iași a solicitat ISC să verifice întreaga documentație care a stat la baza emiterii autorizației de construire. În iunie 2021, Inspectoratul de Stat în Construcții a înaintat Prefecturii raportul cu ilegalitățile constatate, iar prefectul Marian Grigoraș a atacat în instanță autorizația cerând anularea acesteia.
Firma SC In Front Associates SRL a vândut terenul din Aleea Decebal la câteva săptămâni după eliberarea autorizației de construire. Firma dezvoltatorului Ioan Cărăbuș a plătit 120.000 de euro pentru terenul pe care era aprobat un proiect imobiliar care se anunța a fi profitabil. Cărăbuș nu a apucat să facă niciun pas pentru că prin atacarea în instanță a autorizației de construire de către Prefectură documentul se suspendă de drept.
