@ Omul de afaceri Michael Nseir a cumpărat societatea Iasi Conf SA pentru a orchestra un nou tun imobiliar cu o miză de câteva milioane de euro: un teren de aproape 2 hectare aflat în proximitatea unuia dintre cele mai mari proiecte de dezvoltare urbană, Silk District @ Lovitura imobiliară a eșuat: domeniul Iași Conf SA este ca o insulă, fiind înconjurat de o fâșie de teren aflată în proprietatea Primăriei Iași @ Fără această fâșie, terenul lui Nseir nu mai valoarează mare lucru, deoarece nu are deschidere la bulevardul Calea Chișinăului @ Însă, dacă pune mâna pe terenul primăriei, valoarea proprietății crește de câteva ori @ Accesul auto la proprietatea se face din strada Islaz, o stradă cu două benzi, nemodernizată, ce arată mai degrabă a fundac decât a drum circulabil @ Nseir a încercat să pună mâna pe terenul Primăriei, dar Oficiul de Cadastru a respins cererea de intabulare @ La începutul anului, firma omului de afaceri a deschis două procese în speranța că își va întregi proprietatea @ Afacerea Iasi Conf a fost gândită de la bun început ca un tun imobiliar @ După preluarea Iasi Conf, Nseir a schimbat obiectul de activitate al societății din „confecții” în „închirierea bunurilor proprii” @ Societatea a ajuns de la câteva sute de salariați la doar 8 în 2021
Unul dintre cei mai bogați oameni de afaceri din Iași a dat în judecată Primăria într-un proces cu o miză de câteva milioane de euro. Iasi Conf SA, companie ce aparține omului de afaceri Michael Nseir, se luptă cu Primăria Iași pentru o fâșie de teren de 2.040 mp situată în Calea Chișinăului, în extensia proprietății fabricii de confecții. Iasi Conf deține 18.635 mp în zonă respectivă, teren ce urmează a fi vândut de Nseir în vedere realizării unui proiect imobiliar. Miza celor două procese nu este valoarea în sine a terenului pe care Nseir îl poate dobândi gratis, ci faptul că fâșia respectivă va asigura accesul Calea Chișinăului. Fără acces direct la Calea Chișinăului, valoarea terenului lui Nseir scade considerabil, astfel că miza reală a litigiilor este de câteva milioane de euro. Primăria susține că terenul nu a fost niciodată în proprietatea societății, Iasi Conf folosind terenul fără drept în toți acești ani. Nseir vrea să ia terenul gratis, prin uzucapiune, pentru ca apoi să poată vinde întreaga proprietate.
Miza: minim 3 milioane de euro
Proiectul de regenerare urbană dezvoltat de Prime Kapital pe fosta platformă industrială a Tomiris a dat un impuls pentru investițiile imobiliare din acea zonă. Michael Nseir a cumpărat pachetul de acțiuni de la Iasi Conf după ce terenurile din zona industrială au început să devină atractive pentru investițiile imobiliare. După preluarea Iasi Conf, Nseir a schimbat obiectul de activitate al societății din „confecții” în închirierea bunurilor proprii. Angajații au dispărut, societatea ajungând de la câteva sute de salariați la doar 8 în 2021. Iasi Conf are în proprietate peste 18.000 mp de teren la intersecția dintre Calea Chișinăului și strada Bucium pe care Nseir urmează să-l vândă în perioada următoare. Însă, proprietatea nu are deschidere auto la niciuna dintre aceste străzi. Accesul auto pentru proprietatea lui Nseir se face din strada Islaz, o stradă cu două benzi, nemodernizată, ce arată mai degrabă a fundac decât a drum circulabil.
Prin urmare, valoarea de piață a terenului scade întrucât orice dezvoltare imobiliară are nevoie de acces la artere principale. Terenurile de o asemenea anvergură din zona respectivă s-au tranzacționat în anii anteriori la prețuri situate în jurul a 150-200 euro/mp. Însă, toate proprietățile aveau deschideri mari la Calea Chișinăului sau la strada Bucium.
Evoluția prețurilor a fost una consistentă în ultimii ani pentru zona respectivă. Agenții imobiliari consultați de 7IAȘI vorbesc chiar de prețuri de 300-350 euro/mp la momentul actual. Însă pentru Nseir o astfel de valoare va fi greu de atins în lipsa deschiderii la Calea Chișinăului. Cei 2.040 mp pot face diferența între o proprietate de 3 milioane de euro și una de peste 6 milioane de euro!
Oficiul de Cadastru refuză intabularea
În vara lui 2022, aflat în plin proces de vânzare a terenului Iasi Conf, Nseir constată că proprietatea nu are acces direct la Calea Chișinăului. Fâșia de teren pe care societatea o stăpânea nu era deținută cu acte. În urma măsurătorilor efectuate de către un inginer cadastrist, se constată că societatea stăpânea 2.040 mp în plus față de titlul de proprietate eliberat de Guvernul României în anul 1991. Astfel, terenul învecinat cu Calea Chișinăului nu este în proprietatea companiei. Într-o primă încercare de a pune mâna pe acest teren, Iasi Conf a făcut un demers la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară de modificare a suprafeței deja intabulate în cartea funciară cu un procent de 15%. În august 2022, OCPI a respins cererea Iasi Conf motivând că pentru o astfel de procedură este necesar un proces verbal de vecinătate pe care compania lui Nseir trebuie să îl întocmească împreună cu Primăria Iași, vecinul din acte al proprietății.
Primăria nu vrea să semneze
În septembrie 2022, Iasi Conf SA a înregistrat la Primăria Iași o primă solicitare privind semnarea procesului verbal de vecinătate necesar intabulării fâșiei de teren în suprafață de 2.040 mp care asigură accesul la Calea Chișinăului. Pe 20 octombrie 2022, Primăria a respins solicitarea Iasi Conf motivat de neconcordanțe între schițe și lipsa unor documente prinvind atestarea dreptului de proprietate. La o lună distanță Iasi Conf solicită din nou Primăriei Iași semnarea procesului verbal de vecinătate, atașând de această dată întreaga documentație necesară. Pe 16 ianuarie 2023, Primăria Iași comunică un nou refuz de semnare a documentului. Motivul principal al refuzului este faptul că cei 2.040 mp de teren solicitați exced titlului de proprietate, respectiv Hotărârea de Guvern nr. 834/1991.
„Conform adresei nr.145302/28.11.2022 (revenire la adresa nr. 115977/2022) prin care solicitați avizarea procesului verbal de vecinătate pentru imobilul situat în Calea Chișinăului nr. 26 ( … ), vă comunicăm următoarele:
– Există diferență între forma terenului din schița avizată de OCPI și schița procesului verbal de vecinătate cât și diferență de suprafață de la 13.620 mp la 15.660 mp (2.040 mp)
– Analizând planul cadastral de la HG 834 cu reprezentarea parcelelor pe suprafețe, se constată că în schiță deși este reprezentat gardul împrejmuitor al societății, atestarea a fost efectuată doar pe suprafața de 18.635 mp, deoarece doar această suprafață a făcut parte din patrimoniul societății, conform anexelor cu situațiile juridice.
– Ulterior, la întocmirea documentației cadastrale de primă înscriere în cartea funciară, au fost efectuate măsurîtori în teren întomindu-se planul de amplasament și fișa bunului imobil respectând suprafața, forma și parcelele de la HG 834, iar la vecinătăți fiind menționat Consiliul Local Iași. din schița de la HG 834 cât și din schițele avizate de OCPI rezultă că doar trotuarul perimetral face parte din proprietatea societății, acesta fiind notat prin parcela DP 6080/1 având suprafața de 356 mp.”, se menționează răspunsul Primăriei Iași privind refuzul de semnare a procesului verbal de vecinătate.
Două procese dintr-un foc
Pe 9 februarie 2023, Iasi Conf SA a înregistrat la Judecătoria Iași două acțiuni împotriva Primăriei Municipiului Iași. Primul litigiu este o acțiune prin care se solicită obligarea Primăriei Iași la semnarea/avizarea procesului verbal de vecinătate în forma transmisă de către Iasi Conf, respectiv cu înglobarea fâșiei suplimentare de 2.040 mp pentru care nu există acte de proprietate. Cea de a doua acțiune este una de „constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani asupra terenului” aflat în extensia proprietății Iasi Conf SA. Acțiunile în instanță survin ca urmare a refuzului Primăriei Municipiului Iași de a semna procesul verbal de vecinătate prin care Iasi Conf SA ar fi dobândit p fâșie de teren de 2.040 mp ce i-ar asigura deschidere la bulevardul Calea Chișinăului.
„Deși suprafața intabulată este de 13.620 mp, suprafața reală măsurată deținută de reclamantă este de 15.660 mp, aspect ce rezultă și din documentația cadastrală întocmită de PFA Scripcariu Adela. Invederăm instanței de judecată faptul că întreaga suprafață de 15.660 mp este deținută de reclamantă încă din anul 1975, fiind încă de pe atunci îngrădită. În dovedirea acestui aspect înțelegem să anexăm documentația cadastrală întocmită în anul 1992 și care a stat la baza reconstituirii dreptului de proprietate în temeiul dispozițiilor HG 834/1991, înscrisuri din care se poate lesne observa faptul că terenul în cauză respectă limita stabilită și recunoscută de Primăria Iași, prin avizarea planșei-anexă la actul normativ anterior menționat, ce cuprinde conturul actual al imobilului. Mai mult, această diferență de teren de 2.040 mp este străbătută de rețelele de utilități ale clădirilor proprietatea reclamantei, aspect ce rezultă și din dispozițiile de șantier pe care le anexăm (…) Timp de 30 de ani, reclamanta a utilizat nestingherită suprafața de 2.040 mp, fără a exista vreo pretenție din partea vreunei terțe persoane, fără a avea posesia tulburată și fără a exista vreun titlu de proprietate în folosul altor persoane. Uzucapiunea de 30 de ani se aplică în cazurile în care posesorul nu are un act translativ de proprietate asupra bunului pe care îl posedă, dar nici nu este legat prin vreun raport de obligație față de adevăratul proprietar în virtutea căruia ar avea obligația de restituire.” Se precizează în cererea de chemare în judecată.
Rareș Neamțu
